ニューズレター
不動産証券化條例関連規則及び規定
不動産証券化條例は、2003年7月23日に大統領により公布された後、財政部が積極的に、関連関連規則及び行政規定の策定を進めている。以下、不動産証券化條例の規定に基づき、制定予定の関連規則及び規定の立法進度について簡単に紹介する。
一、不動産証券化條例施行細則
財政部は、8月16日に不動産証券化條例施行細則の草案を公告し、9月2日に既に該草案の公告期間が満了したものの、2003年12月現在、財政部は未だ施行細則の内容を正式に公布していない。
財政部が公告した施行細則は、「不動産投資信託」及び「不動産資産信託」を区別し、それぞれにつき補充規定を置いている。
不動産投資信託については、「発起人」に対する制限及び「信託登記」に対する特別規定を新たに設けている。発起人とは、不動産投資信託基金が投資する不動産の所有者若しくは不動産関連権利の権利者を指す。利害関係が衝突し、投資者の権益を損なうことを避けるため、草案では不動産投資信託の発起人は、受託機関の利害関係者であってはならないと規定している。また、発起人が所持する受益証券が高値をつけることによって他の投資者の権益に影響を及ぼすことを防ぐため、発起人が所持する受益証券は、不動産投資信託基金成立後一年経過しなければ、譲渡してはならない。このほか、信託登記の手続については、草案は受託機構の名義を以って登記する旨明記しており、また登記簿のその他の登記事項欄に不動産投資信託基金の信託財産であることを記載するよう規定している。
不動産資産信託については、「委託人提供の書類」及び「公正証書効力」に関する特別規定を置いている。受託人の受託財産に関連する権利に対する調査不備の可能性を軽減し、且つ委託人の告知義務を強化するため、委託人は、信託財産の標示・権利の性質・法定用途・使用許可若しくは制限・信託財産関連の債務明細・信託財産上の負担などの権利証書及び証明書類を含む信託財産書類及び資料を提供しなければならない。このほか、委託人は、抵当権者が作成する信託契約期間内は抵当権を行使しない旨の公正証書を用意する。公正証書作成は、当事者以外の受託機構及び抵当権の相続人に対しても有効である。抵当権者は、抵当権を移譲した場合、譲受人に通知しなければならない。
このほか、不動産投資信託及び不動産資産信託に対し共通して適用される規定としては、不動産管理機関が不動産証券化の過程において重要な地位を占めることを考慮し、草案は、信託業界団体に対し、不動産管理機関が具えるべき条件及び行為規範を規定すること、受託契約並びに不動産管理機関が守るべき行為規範及び義務と責任を明示することを義務づける規定を置いている。また、受託機関が製作する信託計画決算書及び報告書の形式は、信託業界団体が作成し、財政部に申請する。
受託機関がどのように不動産投資信託計画及び不動産資産信託計画を報告するか、受益証券の真正の証明及び受益者会議などに関しては、全て金融資産証券化条例及びその施行細則の規定を参照或いは準用する。
二、受託機関が不動産投資信託及び資産信託受益証券を募集若しくは私募する際の処理方法
財政部は9月30日に「受託機構が不動産投資信託及び資産信託受益証券を募集若しくは私募する際の処理方法（以下、処理方法）」を公表した。これは主に、受託機構が受益証券の募集若しくは私募を申請し又は届け出る際に必要な書類、案件許可若しくは届け出発効の時期、許可取得若しくは届け出発効後の手続き事項、主管機関が不許可の判断を下すか若しくは許可を取消・撤回することができる条件などの事項に規範を与えるものである。
1.受託機関が受益証券を公開募集する際は、許可制を採る。受託機関が受益証券を私募する際、許可制及び届け出発効制を併用する。
2.不動産投資信託に対する特別規定
受託機関は、許可申請或いは届け出する際、投資対象が確定していれば、見積報告書を提出しなければならない。投資対象が確定していない場合、その必要はない。また私募の場合も見積報告書は免除される。
利益相反を避けるため、不動産投資信託基金は投資対象が確定している場合、受託機関は、発起人が利害関係者ではない旨の声明書を提出しなければならない。また同時に、発起人は、不動産若しくは不動産関連の権利を移譲することに同意する証明書類を提出しなければならない。これに対し、投資対象が確定していない場合、これを提出する必要はない。利害関係者の範囲は、信託業務法第7条の規定に従う。このほか、施行細則のロックアップ期間に関する規定に対応するため、発起人が不動産若しくは不動産関連権の移譲によって受益証券を取得する場合、発起人は、受益証券を証券主管機関の許可を得て設立された証券集中保管事業者に保管しなければならず、受益証券を取得してから1年以内は保管を解除、譲渡若しくは質権を設定することはできない。
3.不動産資産信託に関する特殊規定
不動産資産信託に伴う財産権の移譲は、原則として抵当権が設定されていないものでなければならない。抵当権が設定されている場合、委託人は抵当権者の信託契約期間存続中は抵当権を行使しない旨の公正証書を提出しなければならない。しかし実務上、抵当権者は該不動産が安定した利益をもたらすために証券化することを望まないこともある。不動産証券化を推進するために、処理方法では、もし受託機関が許可申請若しくは届け出時に抵当権抹消証明或いは抵当権者の信託契約期間存続中は抵当権を行使しない旨の公正証書を取得することができない場合、受託機構が受益証券の募集若しくは私募を終了した後に、信託財産抵当権抹消の承諾書を取得し、前記の書類に代えることができるとしている。
外部の専門家の意見を求め、投資人に十分な情報を与えるため、不動産資産信託受益証券を公開募集する場合、証券会社が提出する見積報告書及び信用評価機関が提出する受益証券の信用評価報告書が必要である。
受託機構が不動産資産信託受益証券を募集する際、その全てを委託証券引き受け業者に委ねなければならず、幹事引受業者と委託人の間にはいかなる関係があってもならない。
4.不動産証券化商品を一部の人のための税金対策に終わらせず、一般化させるため、処理方法の規定によれば、受益証券の所有者数が、各年度中少なくとも335日は50人以上に達する必要があり、任意の5人が所有する不動産投資信託受益証券の総額若しくは不動産資産信託第一償還順位受益証券の総額は、該受益証券の発行総額の5割以上に達してはならない。前記の規定は関連する信託契約に明記しなければならない。受託機関は、前記の規定を満たさない受益証券所有者に対し、1ヶ月以内に規定に合致するよう受益証券を譲渡する旨通知しなければならない。該所有者が期限以内に譲渡しない場合、その受益権の議決権を行使することはできない。また受託機関は、信託利益を該所有者に配当してはならない。しかし、私募受益証券の所有者が自然人ではなく、且つ不動産投資信託発起人若しくは不動産資産信託の委託人の利害関係人若しくは会社法にいう関係企業者でなければ、前記の受益証券受益権の分散要件の適用を受けない。
5.処理方法は、信託監察人が自然人である場合の資格条件を明記している。また信託監察人が法人である場合、不動産管理機関及び信託業でなければならないとしている。このほか受託機関が自ら信託財産を管理及び処分する際は、信託監察人を設け、外部の監督により投資人の権益を保障しなければならない。
6.主管機関が申請書類を審査する際、中央関連事業主管機関が提出する意見書を考慮しなければならない。受益証券を募集する場合、証券主管機関の許可を得なければならない。クローズドエンド受益証券を募集する場合、主管機関が許可する前に、受託機関は、上場同意書を取得しなければならない。
7.受託機関が受益証券を募集するにあたり、主管機関に対し申請してから許可されるまでの期間中、受託機関に財務若しくは業務上の重大な変化が生じ若しくは申請書類の内容に変更が生じ、証券価格に重大な影響をもたらす場合、その事実発生日より2日以内に公告し、主管機関及び証券主管機関に報告しなければならない。
8.受託機関が受益証券を募集若しくは私募した後、不動産投資信託或いは不動産資産信託計画を変更する場合、募集若しくは私募の際の許可申請或いは届け出発効手続きに従い、主管機関に対し許可申請若しくは届け出をしなければならない。
三、その他の規則
財政部は9月24日に受託機構の不動産投資信託及び資産信託受益証券を私募する際の投資説明書の記載事項に関する準則を公告した。受託機関が不動産投資信託受益証券及び不動産資産信託受益証券の私募を行う際の投資説明書の記載事項を列挙し、受託機関のガイドラインとしている。
証券取引委員会は、9月30日に受託機関の不動産投資信託及び資産信託受益証券を募集する際の公開説明書の記載事項に関する準則を公布した。これによると、証券取引所及びOTCセンターが台湾証券取引所株式会社有価証券上場審査準則及び財団法人中華民国証券店頭売買センター証券商営業所において売買する有価証券審査基準の改正を行うことを義務づけている。該準則はそれぞれ、不動産投資信託受益証券公開説明書と不動産資産信託受益証券公開説明書の構成や記載事項を明示している。
財政部は9月30日に財政部委託専門家及び技術スタッフによる不動産証券化関係人審査方法を公告した。「専門家及び技術スタッフ」及び「不動産証券化関係人」の範囲を明確にし、専門家及び技術スタッフの資格条件及び責任・審査手続き・審査範囲、審査報告のフォーマット及び記載事項などについて詳細に規定している。
不動産証券化條例により主管機関が不動産投資信託若しくは不動産資産信託業の信託業のみを扱うことができるとしていること、その最低実収資本額・株主構成・責任者資格条件・業務制限などを規定していることに対応するため、財政部は9月29日に信託会社設立基準に関する部分の条文を修正・公告した。これによると、不動産資産信託業務のみを行う者については最低払い込み済み資本金額が僅かNTD 300,000,000（3億元）とし、不動産投資信託業務のみ若しくは両者を扱う者は、最低払い込み済み資本金額をNTD 1,000,000,000（10億元）としている。これらはいずれも信託会社設立に求められる最低払い込み済み資本金額NTD 2,000,000,00（20億元）を下回る。信託会社専業発起人及び株主の資格条件、及び信託会社の設立許可申請の書類については、不動産投資信託のみ若しくは不動産資産信託業務のみを扱う信託会社の出現に合わせ調整されるだろう。
財政部は9月15日に信託業責任者の資格条件及び経営管理人の信託専門学識若しくは経験についての準則の修正草案を公告した。これは不動産投資信託のみ若しくは不動産資産信託業務のみを扱う信託会社の業務需要に合わせるものである。不動産投資信託のみ若しくは不動産資産信託業務のみを扱う信託会社の責任者は、不動産管理機構若しくは不動産行政管理の業務経験及び職務を以って金融機関若しくは信託業務の学歴・経歴条件に代えることができる。責任者は財政部の同意を得た場合を除き、他の不動産管理機関の責任者を兼任してはならない。また該草案は、不動産投資信託基金は少なくとも運用決定権を有するスタッフを1名指定し、基金の資産運用管理事務に専従させること、及び当該スタッフに要求される資格条件についての規定を加えた。該草案の予告期間は9月23日までであったが、2003年12月現在、財政部は未だ本準則を正式に公表していない。
上述の主管機関が制定すべき関連規則以外に、信託業商業同業公会も、不動産投資信託基金の定型化された契約フォーマット、不動産資産信託の定型化された契約書フォーム、信託業不動産投資信託及び資産信託受益証券の販売予約情報、リスク管理及び内部監査及び内部コントロールの注意事項及び不動産投資信託基金信託財産評価原則及び純資産価値計算基準を定めなければならない。2003年12月現在、上記の規定の草案はできていない。
四、財政部が既に公表した行政規則
1.受託機関の信用評価等級：不動産証券化條例中の受託機関が満たすべき信用評価等級に関連し、財政部は既に9月5日に長期債務信用評価がBBB－級以上でなければならない旨公告した。
2.受益証券の私募対象：受益証券私募対象に合致する自然人・法人若しくは基金とは以下の自然人・法人若しくは基金を指す。
該受益証券について十分理解している国内外の自然人、且つ応募若しくは譲渡を受ける時、（a）純資産がNTD 10,000,000（1千万元）を超えるか若しくは本人と配偶者の純資産の合計がNTD 15,000,000（1千5百万元）を越える者。若しくは（b）最近2年度の本人の年度平均所得がNTD 1,500,000（150万元）を超えるか若しくは本人と配偶者の年度平均所得の合計がNTD 2,000,000（200万元）を越える者。
会計士の調査を受けた最近1期の財務諸表総資産がNTD 50,000,000（5千万元）を超える法人若しくは基金、信託契約を結ぶ信託業の信託財産がNTD 50,000,000（5千万元）を超えるか、或いは投信若しくは投資顧問契約を結ぶ全権委託投資契約の資金がNTD 50,000,000（5千万元）を超える場合。
投信事業が募集する証券投資信託基金、信託業者が募集するミューチュアルファンド、公務員退職金基金、労働者退職基金及び労働保険基金。
受託機関は、私募対象の資格を適切に調査し、応募人から信用に足る適切な証拠を取得する。受益証券を譲渡する場合、譲渡人が適切に調査責任を果たし、被譲渡人から信用に足る適切な証拠を取得する。これらの要件を充足しない場合、受託機関は譲渡を登記することができない。
3.財政部は9月2日に、不動産投資信託基金が現金、政府債権及び不動産証券化條例第17条第1項第1号から第3号の投資対象の最低比率に投資若しくは運用する場合の金額についての通達を公表した。それによれば、上記金額の合計は、該基金の純資産価値の75％を下回ってはならない。
4.不動産投資信託基金が証券交易法第6条の有価証券がその募集発行額に占める比率の金額上限に投資することについて、財政部は9月19日に通達を公表し、前記の有価証券の投資はその募集発行額の40％及びNTD 600,000,000（6億元）を超えてはならないとした。
5.受託機関が不動産投資信託基金を運用し、不動産若しくは不動産関連権利の取引を行う場合、事前に見積報告書の金額を用意しなければならない。財政部は9月19日に通達を公布し、当該金額はNTD 100,000,000（1億元）以上でなければならないとした。これは取引日が6ヶ月以内で取引対象と同一場所若しくは隣接する土地のその他の不動産取引金額と併せて計算する。
不動産証券化條例は今年7月に発布されて以来、台湾工銀とフランス興業銀行が主な受託機関となり、嘉新水泥集団傘下の嘉新国際公司に対し、萬国商業大楼を資産対象とし不動産資産信託証券化を実行した例がある。このほか、遠雄人壽、新光人壽、富邦金控など、大量の不動産を所有している保険会社が、所有しているオフィスビルを不動産証券化の商品とすることを計画し始めている。当所はかつて経建会の不動産証券化條例草案の起案に助言したことがあり、また、現在、関連会社による不動産証券化の商品計画作業推進に従事しており、この市場の実務及び動向を正確に把握している。将来、不動産証券化條例関連規則及び関連施策が次々と公布され、法規が完全に整備され、不動産証券化商品の誕生が促進され、我が国の不動産市場及び資本市場が活性化されることを希望する。