Newsletter
房地合一稅新制自2021年7月1日起施行
房地合一稅新制自2021年7月1日起施行
為解決房屋及土地交易原本分別課徵所得稅及土地增值稅的缺失，我國自2016年1月1日起實施房地合一稅。為進一步抑止房價持續高漲，日前財政部提出所得稅法部分條文修正草案（下稱「房地合一稅新制」），業經立法院三讀通過並經總統公布，將自2021年7月1日起施行。
茲說明房地合一稅新制重點如下：
1. 適用對象（所得稅法（下同）第4-4條）
(1) 2016年1月1日以後取得的(a)房地、(b)得以設定地上權方式之房屋使用權，及(c)預售屋及其坐落基地；及
(2) 個人及營利事業交易其直接或間接持有股份（或出資額）過半數之國內外營利事業之股份（或出資額），且該營利事業股權（或出資額）之價值50%以上係由中華民國境內之房地所構成者。但不包括上市、上櫃及興櫃公司之股份。
2. 為防止個人短期炒作不動產，延長個人短期交易的持有期間，居住者個人交易持有2年以內房地，稅率為45%；持有房地超過2年，未逾5年者，稅率為35%（第14-4條及第14-5條）。
3. 為抑制境內營利事業短期炒作不動產，及個人透過設立營利事業規避相關稅負，境內營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅，不計入營利事業所得額課稅；持有房地超過5年而交易者，始得按稅率20%課徵稅負（第24-5條第2項第1款）。
4. 延長境外營利事業短期交易的持有期間，未來持有房地未逾2年而交易者，須課徵最高稅率45%（第24-5條第2項第2款）。
5. 為防止以自行申報高於公告土地現值之土地移轉現值方式規避所得稅負，規定營利事業於興建房屋完成後，首次移轉該等房地之所得扣除土地漲價總數額之餘額，計入營利事業所得額課稅（第24-5條第4項）。
6. 為避免刻意墊高成本費用避稅，明訂計算稅額時得減除之土地漲價總數額的上限。此外，於未能提供費用證明文件之情形，將房地交易推計費用率由成交價額5%調降為3%，並新增以新台幣30萬元為費用金額上限（第14-4條第1項及第3項、第14-6條及第24-5條第2項及第5項）。
7. 獨資、合夥組織營利事業交易房地之所得，由獨資資本主或合夥組織合夥人依個人規定，申報及課徵房地合一稅（第24-5條第6項）。
謹整理房地合一稅新舊制度對照表如下：
|
適用對象
|
適用稅率
|
持有期間
|
|
|
現制
|
新制
|
||
|
境內個人
|
45%
|
1年以內
|
2年以內
|
|
35%
|
超過1年未逾2年
|
超過2年未逾5年
|
|
|
20%
|
超過2年未逾10年
|
超過5年未逾10年
|
|
|
15%
|
超過10年
|
（同左）
|
|
|
申報方式
|
次日起30日內申報
|
（同左）
|
|
|
境外個人
|
45%
|
1年以內
|
2年以內
|
|
35%
|
超過1年
|
超過2年
|
|
|
申報方式
|
次日起30日內申報
|
（同左）
|
|
|
境內營利事業
|
45%
|
（營所稅率：20%）
|
2年以內
|
|
35%
|
超過2年未逾5年
|
||
|
20%
|
超過5年
|
||
|
申報方式
|
合併計算稅額及報繳
|
分開計算稅額/合併報繳
|
|
|
境外營利事業
|
45%
|
1年以內
|
2年以內
|
|
35%
|
超過1年
|
超過2年
|
|
|
申報方式
|
分開計算稅額/合併報繳
|
（同左）
|
|
|
不受影響者
|
l 個人及營利事業維持適用20%稅率：
(1) 因調職、非自願離職或其他非自願因素而交易持有期間5年以下的房地。
(2) 以自有土地與營利事業合建房屋，自土地取得日起算5年內完成並銷售房地者。
(3) 提供房地或資金參與都市更新及危老重建者，其取得房地後首次移轉且持有期間在5年內之交易。
l 個人自住房地並設籍連續滿6年，有400萬免稅額，超過部分稅率為10%。
l 個人因繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者，可將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算。
|
||
房地合一稅新制自2021年7月1日起施行，不僅影響未來交易時程規劃，亦是相關稅務安排所需考量之重點。就此，本所設有「不動產、營建」及「稅務」等專業分工小組，提供不動產交易及相關稅務規劃所需之法律服務，如您就不動產交易規劃及房地合一稅新制有任何疑問，請不吝隨時與本所「不動產、營建」小組蘇宜君律師、郭怡利律師，及「稅務」小組林恆鋒律師、陳敬宏律師聯繫。