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通過不動產證券化條例
台灣近十餘年不動產市場低迷，不僅影響相關產業，金融業亦因擔保物之資產價值降低，而導致金融資產品質欠佳。但相對於不動產市場，證券市場卻蓬勃發展。為借重金融市場帶動房地產市場，政府自民國八十八年起，即將不動產證券化列為重要工作項目之一。由於透過不動產證券化，將使流通性低且變現性低之不動產，得轉變為大量流通及交易之證券，使不動產所有人得以利用較為活絡之不動產交易市場來處分其不動產，而投資人也能夠以較小的金額參與不動產投資而獲利，同時運用自社會大眾募集之資金，透過不動產專業開發或管理機構進行不動產之開發、管理或處分，以有效開發不動產，提高不動產之價值，將達到促進不動產市場及資本之市場之目標。
討論多年的不動產證券化條例終於在今年七月底經立法院三讀通過，並於七月二十三日經總統公布施行。由於本條例較都市更新信託投資設置監督及管理辦法適用之不動產範圍較大，且降低設立投資信託公司之門檻，簡化不動產證券化之申請程序，同時於稅負上給與相當之優惠，預計將增加國內不動產流動性及籌資管道，活絡台灣房地產市場景氣。茲簡介本條例之主要規定如下：
本條例中規劃了不動產投資信託與不動產資產信託。所謂不動產投資信託指依本條例之規定，向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產投資信託受益憑證，以投資不動產、不動產相關權利、不動產相關有價證券及其他經主管機關核准投資標的而成立之信託。而不動產資產信託則指依本條例之規定，委託人移轉其不動產或不動產相關權利予受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。相較於金融資產證券化條例，可進行不動產證券化之工具僅為信託，即以成立基金發行受益憑證之方式為之，而不包括特殊目的公司。
受託機構目前僅限於信託業法所稱之信託業為限，並須滿三年以上，且經財政部認可之信用評等機構評等達一定等級以上。本條例審議期間曾有希望受託機構亦得包括具不動產專業開發機構為受託人之建議，惟未經採納。
再者，不動產投資信託基金，以封閉型基金為限。但經主管機關核准者，得募集附買回時間、數量或其他限制之開放型基金。不動產資產信託基金，因成立時資產價值已確定，且多以固定收益為主，無封閉型或開放型基金之問題。
得為不動產證券化之不動產限於已有穩定收入之不動產及已有穩定收入之不動產相關權利(指地上權及其他經中央目的事業主管機關核定之權利)。因此，已開發完成、擁有穩定現金收入的不動產及相關權利，例如辦公大樓、購物中心、停車場、公共設施等，均得為不動產證券化之標的。但開發型個案，則排除於不動產證券化條例外，對營建業助益有限，引起業者相當不滿，據報載經建會已醞釀向立法院提出修正案。另本條例並未限制不動產須位於中華民國境內，則是否可解釋為包括國外不動產標的，尚待與主管機關釐清。
不論不動產投資信託及不動產資產信託，受託機構募集或私募受益證券時，均應檢具有關書件，向財政部申請核准或申報生效。主要應提供之書件包括信託計畫、信託契約、公開說明書或投資說明書、基金經營與管理人員之證明文件、信託財產之管理及處分方法說明書、受託機構董事會議事錄、受託機構填報及會計師或律師複核之案件檢查表、及律師法律意見書。如為不動產資產信託，尚應包括信託財產之估價報告書、如信託資產上有抵押權者，塗銷抵押權之證明或抵押權人於信託契約存續期間不實行抵押權之法院公證同意書、及委託人債務明細與債權人之異議文件。上開文件之具體內容均仍有待財政部進一步公告。
不動產投資信託基金投資或運用於現金、政府債券、不動產、不動產相關權利、金融資產證券化產品之最低比率，將由財政部定之。另依據本條例，投資於不動產及不動產相關權利，應依風險分散原則。投資於其他受託機構或特殊目的公司依本條例或金融資產證券化條例發行或交付之受益證券及資產基礎證券總額，不得超過投資當日該不動產投資信託基金淨資產價值百分之二十。
不動產投資信託與不動產資產信託閒置資金之運用，以下列為限：銀行存款、政府債券或金融債券、國庫券或銀行可轉讓定期存單、經一定等級以上銀行之保證、承兌或一定等級以上信用評等之商業票據、或其他經財政部核准之金融商品。但(1)投資於任一公司短期票券之總金額，不得超過投資當日該不動產投資信託基金淨資產價值百分之十。(2)存放於同一金融機構之存款，以及投資於其發行、保證或承兌之債券或短期票券金額，合計不得超過投資當日該不動產投資信託基金淨資產價值百分之二十及該金融機構淨值百分之十。
除上述外，有關不動產信託基金投資運用，應遵守下列規定：
1.除本條例另有規定外，不得為保證、放款或提供擔保。
2.不得從事證券信用交易。
3.不得對於受託機構所設立之各不動產投資信託基金及不動產資產信託間為交易行為。
4.不得藉該不動產投資信託基金經主管機關核准或申報生效，作為保證其申請事項或文件之真實或保證受益證券獲利之宣傳。
於不動產信託基金存續期間，為充分保護投資人，有關資訊之揭露即屬必要。本條例要求不動產信託基金於下列情況須進行公告：
1.以信託財產借入款項時；
2.不動產信託投資基金投資不動產或不動產相關權利時；
3.每三個月公告不動產信託基金之信託財產評審報告；及
4.每日公告前一營業日之受益權單位之淨資產價值。
此外，為保障投資人，除特定情況外，不動產資產信託之委託人為受託機構之利害關係人時，受託機構不得就該不動產資產信託依本條例規定發行受益證券。受託機構運用不動產投資信託基金進行達一定金額以上之不動產或不動產相關權利交易前，應先洽請專業估價者出具估價報告書。該一定金額將由財政部另行公告。
本條例提供之稅負優惠包括：
1.本條例之受益證券免徵證券交易稅。
2.依本條例規定募集或私募之受益證券，其信託利益應每年分配。且分配之信託利益，為受益人之所得，按利息所得課稅，不計入受託機構之營利事業所得額。利息所得於分配時，應以受託機構為扣繳義務人，依規定之扣繳率扣繳稅款分離課稅，不併計受益人之綜合所得稅總額或營利事業所得額。
3.不動產投資信託之地價稅按基本稅率千分之十計徵，無須累積合併計算。
4.授權地方政府訂定審核規範，減免地價稅及房屋稅。
5.信託財產之建築物耐用年限可縮短二分之一計算折舊費用。
為使不動產投資信託或不動產資產信託得以依市場機制運作，減輕證券化成本及稅負之不確定性，本條例中信託財產之出租排除土地法第九十七條租金不超過申報地價百分之十之限制，亦排除民法第四百四十九條有關租期上限為二十年之規定。同時，本條例也排除信託業法第二十六條之規定，受託機構得依不動產投資信託契約之約定，以信託財產借入款項。但借入款項之目的，以不動產營運，或以配發利益、孳息或其他收益所必需者為限。另受託機構得於借入款項之範圍，就信託財產為不動產抵押權或其他擔保物權之設定。
本條例之通過已為我國不動產證券化邁出第一步，然相關子法仍亟待主管機關財政部儘速訂定，以使不動產證券化商品得以上路。除此之外，不動產證券化之相關配套措施，如不動產交易資訊公開制度、具公信力之不動產估價制度及信用評等制度，均有待建立，始得協助不動產證券化市場健全發展。期待本條例相關法規及配套措施得儘速確立，以活絡我國不動產市場之發展，並進而提振經濟景氣。