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內政部通過平均地權條例子法草案
就今年（2023年）公布施行之平均地權條例（下稱「本條例」）部分條文修正，行政院內政部於今年4月25日預告五項新訂子法草案作為配套措施，即「私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法」（下稱「許可辦法」）、「內政部依平均地權條例第七十九條之一第一項公告私法人免經許可情形」（下稱「免經許可情形辦法」）、「預售屋及新建成屋買賣契約讓與或轉售審核辦法」（下稱「審核辦法」）、「預售屋及新建成屋買賣契約得讓與或轉售情形」（下稱「得讓售情形辦法」）及「不動產銷售買賣與申報登錄資訊案件檢舉獎勵及罰鍰提撥運用辦法」（下稱「檢舉辦法」），業已於今年5月15日預告期間期滿，預定施行日期為今年7月1日。茲就上述子法草案，擇要說明如下：
1. 私法人買受住宅申請制配套措施
鑒於私法人原則上無居住需求，為避免住宅成為私法人投資炒作標的，故本條例第七十九條之一針對私法人購置住宅增訂申請許可制，以合理調節住宅市場。就此，許可辦法明定本條例所稱「供住宅使用之房屋」，限於登記記載主要用途為「住」或「住宅」字樣之成屋、新建成屋及預售屋，但不包含主要用途為「住商用」、「住工用」等混合用途、無主要用途或用途為空白之建物，以避免影響私法人經營。
許可辦法並進一步明定私法人買受住宅，其申請用途僅限於下列各款之一，並以單一用途為限：
(1) 宿舍，但買受宿舍累計戶數不得超過經常僱用員工數。
(2) 供居住使用之出租經營，但以成屋為限，此外，私法人營業項目應包含不動產租賃業，且買受戶數併同已取得戶數在同一使用執照內應達五戶以上。
(3) 合建、實施或參與都更、危老重建，且以成屋為限並應符合法定各款情形之一（例如：屋齡三十年以上等）（許可辦法第六條）。但房屋坐落法定迅行劃定更新地區範圍者，因具有急迫性，不在此限。
(4) 建築物使用類組及變更使用辦法第二條附表二H-1及H-2類組之衛生福利機構場所（如：老人福利機構、身心障礙福利機構及長期照顧服務機構等）。
(5) 合作社為設置住宅公用設備。
(6) 其他經中央主管機關公告者。
內政部並於免經許可情形辦法明定免經許可之例外情形，包括但不限於：(1)私法人與土地所有權人簽訂合建契約，而買受土地所有權人之住宅；(2)私法人為金融控股公司、銀行轉投資之資產管理公司，或銀行合資且全資轉投資設立之資產管理公司，且買受之住宅為不良債權擔保品，或為各級政府機關公開標售之標的者；或(3)私法人因依法行使優先購買權（例如：土地法第三十四條之一第四項規定之共有人間之優先購買權）或參與法院拍賣，買受住宅者。
如經內政部許可，許可文件有效期限原則上為一年，但如買受標的為預售屋或新建成屋，則有效期限為辦竣所有權第一次登記之日起算一年。私法人應於有效期限內持許可文件，向地政機關辦理所有權移轉登記，如許可逾期，則不得辦理移轉登記。
2. 預售屋及新建成屋換約轉售之配套規範
鑒於預售屋及新建成屋買受人可能換約轉售以牟取利益，致使房價行情因哄抬而受不當影響，本條例以預售屋或新建成屋買賣契約不得讓與及轉售為原則，並於得讓售情形辦法中明定得經申請許可而讓與或轉售之例外情形：
(1) 買受人發生重大事故。例如：
(a) 買受人符合法定之非自願離職且逾6個月以上未就業。
(b) 買受人或其家庭成員罹患重大疾病或因重大意外事故遭受傷害，符合全民健康保險法所稱之重大傷病，或社會救助法所定之特定病症，經醫療機構專科醫師診斷，需6個月以上全日照顧。
(c) 買受人原設籍居住之房屋（該房屋需為買受人或其家庭成員所有），因災害毀損，致不堪居住使用，須另行租屋。
(2) 買受人死亡，繼承人無意保留。
(3) 共同買受人間之轉售或讓與。但法人不適用之，以避免法人以與股東共同具名購買預售屋或新建成屋，再藉由契約讓與或轉售方式規避相關法令。
審核辦法進一步明定上述例外申請之程序，並規定買受人依審核辦法核准得讓與或轉售之戶（棟）數，全國每二年以一戶（棟）為限，且一部讓與或轉售，均視為一戶（棟）之讓與或轉售。換言之，買受人每兩年始有一次申請核准之機會。
3. 違規檢舉獎金制度
為提升不動產交易之合規性，本條例增訂違規檢舉制度，內政部亦據此檢舉辦法，訂定檢舉獎金適用範圍、發給對象、程序、撤銷及提撥罰鍰適用範圍等規定。子法原則上規定檢舉採實名制，且需檢具具體事證，以防止不實檢舉。
鑒於本次平均地權條例修正暨相關子法配套措施之施行，將對私法人買受不動產，以及預售屋及新建成屋換約轉售等面向有所限制，於從事不動產交易相關規劃時，宜留意上述新規定（包括適用範圍及施行日期），以確保已充分考量該等規定之影響，並預作準備。