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內政部公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」

蘇宜君/李潔


為促進合理公平之房屋租賃契約,並因應房屋租賃實務之常見爭議,內政部於2016623日依據消費者保護法(下稱「消保法」)第17條規定,公告「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」(下稱「房屋租賃定型化契約」),預計自201711日開始實施。
該房屋租賃定型化契約之重要內容如下:
一、應記載事項
1.      應記載契約審閱期(不得少於三日)。
2.      擔保金(押金)的數額最高不得超過2房屋租金。
3.      出租人應載明租賃期間水電相關費用,及因租賃契約產生相關稅費的負擔方式。
4.      租賃雙方得否提前終止租約之約定、應提前通知之期間;提前終止租約之違約賠償金額最高不得超過1租金及預收租金的返還。
5.      房屋返還的點交手續及未返還房屋的違約金額計算。
6.      租賃雙方得終止租約的情形。
二、不得記載事項
1.      不得約定拋棄審閱期間。
2.      不得約定廣告僅供參考。
3.      不得約定承租人不得申報租賃費用支出(稅額)。
4.      不得約定承租人不得遷入戶籍。
5.      不得約定應由出租人負擔之稅賦,若較出租前增加時,其增加部分由承租人負擔。
6.      出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者,不得約定排除民法上瑕疵擔保責任。
7.      不得約定承租人須繳回契約書。
依據消保法第17條規定,若房屋租賃契約條款違反房屋租賃定型化契約,該契約條款無效。又行政院所公告應記載之事項,雖未記載於定型化契約,仍構成契約之內容。另依據消保法第56條之1,出租人若違反房屋租賃定型化契約,最高可處新臺幣三十萬元之罰鍰;若令其限期改正而屆期不改正者,得按次處罰。
基於消保法之適用,內政部指出,房屋租賃定型化契約之承租人須為最終消費之人,因此承租房屋之用途若是供營業用,即不適用之;至於出租人,只要「反覆實施出租行為,非屬偶一為之,並以出租為業者」,均屬消保法之企業經營者而適用之。惟我國房屋租賃實務上「個人房東」實為多數,有關「以出租為業」之認定標準,仍待行政院消費者保護會及相關單位為後續討論或解釋。

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