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房地合一實價課稅新制分析

蔡嘉昇


關於房地合一實價課稅制度,立法院於201565日三讀通過「所得稅法」部分條文及「特種貨物及勞務稅條例」第6條之1修正案,並經 總統於2015624日公布,將自201611日開始實施。本所前於2015626日理律新知中摘要報導修正案之要點,本次報導擬從稅法觀點提出補充說明。
壹、修正案之立法背景:
於修法前,臺灣不動產稅制採房屋、土地交易分離課稅,土地按公告現值(通常低於實價)計徵土地增值稅,免徵所得稅;房屋除少數按實價計徵所得稅,絶大多數按房屋評定現值(通常低於實價)計徵所得稅,導致不動產交易計徵所得稅之稅基及稅率偏低,間接促成有心人士炒作墊高不動產價格,導致多數人民無力負擔高漲之不動產價格,而冀求政府建立合理公平之不動產稅制,協助不動產市場回歸穩定發展。
為此,財政部擬具房地合一實價課稅之修法草案,並經行政院院會討論通過後,送請立法院審議通過。
貳、修正案之要點如下:
一、課稅範圍
201611日起交易下列房屋、土地者,其交易始納入課稅範圍:
201611日以後取得者
201411日之次日以後取得,且持有期間在2年以內即出售者。
二、課稅稅基
課稅範圍內之土地交易所得,不適用所得稅法第4條免納所得稅之規定。
課稅稅基(課稅所得)=(房屋收入+土地收入)-成本-費用-依土地稅法計算之土地漲價總數額(避免重複課稅之目的)
不動產係繼承或贈與取得者,其交易成本以繼承或受贈時之房屋評定現值及土地公告現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值計算。
三、課稅稅率及長期持有課稅優惠
境內居住者:持有1年以內之房地交易所得稅稅率為45%持有超過1年而未滿2年之稅率為35%持有超過2年而未滿10年之稅率為20%持有超過10年之稅率為15%,以抑制短期投機炒作不動產,並鼓勵長期持有不動產。再者,繼承人或受遺贈人出售繼承或受遺贈取得之房地,得將被繼承人或遺贈人之持有期間合併計算。
       另外,為維持稅制之合理性,因調職、非自願離職或其他非自願性因素,出售持有期間在2年以內之房地,及個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算2年內興建完成並銷售該房地者,其交易所得稅稅率調降為20%
非境內居住者:持有1年以內房地交易所得稅稅率為45%持有超過1年之稅率為35%
境內之營利事業:房地交易所得稅稅率一律17%
境外之營利事業:持有1年以內房地交易所得稅稅率為45%持有超過1年之稅率為35%
   境外之營利事業,交易其直接或間接持有股份或資本總額過半數之境外公司之股權,而該股權之價值50%以上係由境內之房屋、土地所構成,其股權交易所得額,亦適用前揭稅率申報納稅。
四、境內居住者自用住宅課稅優惠
境內居住者個人或其配偶、未成年子女設有戶籍,並實際居住連續滿6年且無供營業使用或出租之自用住宅;
按前開課稅稅基計算,課稅所得在4百萬元以下免稅;超過4百萬元部分,按10%稅率課徵所得稅;
境內居住者6年內以適用1次自用住宅課稅優惠為限。
五、境內居住者重購退稅
與現制相同,境內居住者個人出售自用住宅已繳納之稅額,得於重購自用住宅時,申請退還。
六、課稅方式
採分離課稅方式,所得人應於所有權完成移轉登記之次日起算30天內申報納稅。
所得人未如期申報或未如實申報,稽徵機關得依查得資料核定其交易收入、成本,或按成交價5%計算其費用。
七、特種貨物及勞務稅條例關於不動產稅制部分,配合房地合一課稅制度,將於201611日起停徵,以協助不動產相關產業健全發展。
參、修正案通過立法之影響:
前揭房地合一實價課稅之修法草案經立法通過,將對於未來不動產交易計徵所得稅之稅基及稅率產生重大變革,從事不動產交易者宜事先審慎評估房地合一課稅新制可能衍生之稅務風險,以降低可能之不利益。

 


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